Wohnungseigentum – was es bedeutet, wie es in Österreich geregelt ist

Lebenstraum Eigentumswohnung

Viele haben den großen Wunsch nach einer eigenen Wohnung, nämlich einer solchen die eben nicht bloß gemietet ist, sondern die wirklich einem selbst gehört. Diese Wohnung kann je nach den persönlichen Bedürfnissen urban gelegen, also mitten im Leben eines quirligen Bezirkes liegen, wo es in Fußweite Lokale, Kinos und Einkaufsmöglichkeiten gibt. Oder aber sie ist lieber weiter draußen angesiedelt, inmitten der Natur, mit allen gewünschten Freizeit- und Sportmöglichkeiten. Das Angebot ist groß, es sollte sich nach entsprechender Suche, sicherlich das Richtige finden.

Aber was heißt eigentlich „Wohnungseigentum“. Gehört mir sozusagen eine Etage eines Hauses und der Rest geht nur die anderen Eigentümer etwas an? Wofür bin ich verantwortlich, wofür könnte ich mit finanziellen Forderungen und Aufwendungen konfrontiert werden? Was muss ich rechtlich beachten, wenn ich mich für den Kauf einer Eigentumswohnung entscheide? 

Das sind wieder ganz wesentliche Fragen, mit denen man vorab befassen sollte. Mehr dazu in diesem Blog.

Rechtliche Konstruktion des Wohnungseigentums. 

Das Wohnungseigentum ist in Österreich im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Entscheidend ist es hier vorerst zu wissen, dass man keineswegs einfach eine Wohnung, die man zuvor besichtigt hat, als solche kauft und mit dem Rest des Hauses quasi nichts zu tun hat. Vorsicht, das ist nicht der Fall! Tatsächlich muss einem Wohnungskäufer bewusst sein, dass er einen ganz bestimmten Anteil am gesamten Haus, an der gesamten Liegenschaft, erwirbt. Man wird also Miteigentümer der ganzen Liegenschaft. Entscheidend für das Wohnungseigentum ist dann aber, dass dieser angekaufte Miteigentumsanteil untrennbar mit einer ganz bestimmten bestehenden Einheit verbunden ist. Diese untrennbare Verbindung des Miteigentumsanteiles mit einer spezifischen Einheit führt dazu, dass alle anderen Miteigentümer eben von jeglicher Nutzung dieser Einheit ausgeschlossen sind, sie gebührt exklusiv nur dem jeweiligen Wohnungseigentümer. 

Der Wohnungseigentümer ist also (ideeller) Miteigentümer an der ganzen Liegenschaft und ist ausschließlich berechtigt, eine ganz bestimmte Wohnung zu nutzen. Aufgrund dieser rechtlichen Konstruktion muss man unbedingt immer auch die Gesamtliegenschaft im Auge behalten, und eben gerade nicht nur die eigene Wohnung, die man ankaufen möchte.

Entstehung des Wohnungseigentums

Wohnungseigentum an einer Liegenschaft entsteht nicht von selbst oder durch eine behördliche Anordnung oder dergleichen. Der oder die (Mit)Eigentümer einer Liegenschaft, sagen wir eines Wohnhauses, müssen zunächst ein sogenanntes Nutzwertgutachten einholen. Ein Ziviltechniker erstellt dieses Gutachten und werden mit diesem eine ganze Reihe von entscheidenden Voraussetzungen für die spätere Begründung des Wohnungseigentums geschaffen. Festgelegt wird, welcher Miteigentumsanteil mit welcher ausschließlich Nutzungsberechtigung für welche Wohnung verbunden wird. Außerdem wird festgelegt, welche Teile der Liegenschaft im Gegensatz dazu, keiner Wohnung zugeschlagen wird, sondern sogenannte allgemeine Flächen bilden, wie insbesondere Gangflächen, Dachböden, Vorgärten, Gemeinschaftsanlagen, Fahrradraum, etc. 

Der zweite entscheidende Schritt ist dann die Erstellung eines sogenannten Wohnungseigentumsvertrages. In diesem Vertrag legen jene Miteigentümer der Liegenschaft, die Wohnungseigentum begründen wollen, quasi die Spielregeln des gemeinsamen Zusammenlebens, aber auch beispielsweise die Aufteilung der laufenden Kosten fest. Zu regeln ist etwa wie genau bestimmte allgemeine Flächen zu benützen sind, wer für die Pflege und die Erhaltung von Gartenflächen zuständig ist, welche Bepflanzung erlaubt ist, welche Gestaltungsmöglichkeiten einzelne Miteigentümer in Ansehung des Gesamtbildes des Hauses haben. Das ist z.B. bei älteren Häusern mit einer historischen Bausubstanz wichtig. Es wäre beispielsweise kein sinnvoller Weg, wenn ein einheitliches Ensemble dadurch zerstört würde, weil ein Miteigentümer die prächtige doppelflügelige Wohnungseingangstüre gegen eine moderne und nüchterne Mettalltüre austauschen würde. Etwas Derartiges könnte ohne weiteres im Wohnungseigentumsvertrag verboten sein.

Liegen sowohl Nutzwertgutachten, als auch der Wohnungseigentumsvertrag schließlich vor, dann sind diese Unterlagen grundbücherlich durchzuführen, sodass am Ende das Wohnungseigentum tatsächlich an dieser Liegenschaft begründet wird. Man erkennt das ganz leicht daran, dass beim Grundbuchsauszug links oben das Wort „Wohnungseigentum“ steht und beispielsweise für die Top 8 dieses Hauses im Grundbuch zu diesem Mieteigentumsanteil  die Wortfolge „untrennbar verbunden mit Wohnungseigentum an Top 8“ zu entnehmen ist. 

Entscheidend ist also vor einem Wohnungskauf, sich sowohl das Nutzwertgutachten als auch den Wohnungseigentumsvertrag ausfolgen zu lassen und diese Unterlagen genau zu prüfen, um nicht am Ende böse Überraschungen zu erleben. 

Das gleiche gilt freilich für den Blick ins Grundbuch, aber dazu vielleicht mehr in einem andern Blog.

Prüfung des ganzen Hauses

Da man also als Wohnungseigentümer nicht bloß auf seine angekaufte Wohnung beschränkt ist, empfiehlt es sich sehr, vor einem Kauf nicht nur die angebotene Wohnung, sondern das ganze Haus, in dem die Wohnung liegt, zu begehen und alles genau anzusehen, also die Gänge, allenfalls den Dachboden, das Dach soweit möglich, die Fassade, die Kellerräumlichkeiten, kurzum alles, was eben zu den allgemeinen Flächen gehört. Wenn einem hier Mängel und Schäden auffallen, bitte unbedingt nachfragen. Wenn hier nämlich finanzielle Aufwendungen bevorstehen, dann muss man diese als Wohnungseigentümer im Verhältnis zu seinem Miteigentumsanteil mitfinanzieren. 

Man kann ohne weiteres das Haus (und die Wohnung) durch einen Techniker besichtigen und von diesem einschätzen lassen. Durch Wände kann zwar auch der nicht schauen, aber er kann dennoch aus technischer Sicht so manches gut einschätzen und prüfen. Das kostet nicht sehr viel, kann einem aber eine Menge Ärger ersparen.

Eigentümerversammlungen / Reparaturfonds

Als Wohnungseigentümer ist man nicht allein. Viele sehen gerade darin auch den großen Vorteil, schließlich bildet man mit den anderen Miteigentümern die sog. Wohnungseigentümergemeinschaft, die eben gemeinsam alle Fragen rund um das Haus, Investitionen oder Reparaturen, etc. entscheidet. Dafür muss die bestellte Hausverwaltung zumindest alle 2 Jahre eine Wohnungseigentümerversammlung unter Erstellung einer Tagesordnung einberufen. Bei dieser Versammlung werden dann alle aktuellen Probleme, Anliegen und Fragen besprochen. 

Es ist daher sehr zu empfehlen, sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung die letzten Versammlungsprotokolle geben zu lassen. Man weiß dadurch, welche Fragen zuletzt besprochen wurden, welche Probleme allenfalls bestehen und vor allem auch, welche Investitionen denn in Zukunft möglicherweise geplant sind, die – wie gesagt – letztlich jeder Miteigentümer anteilig mitzutragen hat. Dies natürlich auch dann, wenn man als Käufer und neuer Miteigentümer darüber gar nicht abgestimmt hat, entscheidend ist einzig, was zuvor bereits beschlossen wurde. 

Ebenso wichtig ist es, sich vor dem Kauf nach dem Bestehen und der Höhe des Reparaturfonds zu erkundigen. Über welche Rücklagen verfügt also das Haus, für zukünftige Reparaturen und Investitionen. Diese Information kann im Bedarfsfall sehr wesentlich sein, wenn nämlich beispielsweise ein neues Dach oder die Sanierung der Fassade ins Haus steht und dafür aber keine Mittel im Reparaturfonds vorhanden sind. Auch in diesem Fall kann es für den einzelnen Wohnungseigentümer finanziell teuer werden. Je höher der Fonds dotiert ist, umso geringer ist die Wahrscheinlichkeit, selbst anteilig bei solchen Aufwendungen mit zahlen zu müssen.

Nutzungsmöglichkeiten einer Eigentumswohnung

Hat man all das oben stehende beachtet und ist stolzer Eigentümer einer Wohnung, dann kann man sich überlegen, was man denn alles mit dieser Immobilie machen kann. Natürlich kann man sie selbst bewohnen, das ist klar, ebenso kann man sie auch vermieten und Geld damit verdienen (Hier haben wir ja schon im früheren Blog zum Mietrecht einiges gehört). 

Oft hört man heute auch etwas von der Nutzungsvariante des AirBnB. Das ist sicherlich eine interessante Plattform, über die man Mieteinnahmen lukrieren kann. 

Zu beachten sind dabei steuerliche und vor allem abgabenrechtliche Aspekte (Stichwort allfällige Tourismusabgabe an die Stadt Wien). Vor allem aber muss man die konkret bestehende Widmungsart der Eigentumswohnung kennen, diese ergibt sich nämlich aus dem Wohnungseigentumsvertrag. So kann eine solche Einheit als „Wohnung“ gewidmet sein, also zu Wohnzwecken, ebenso aber als Büro, oder noch spezifischer als Ordination. 

Wenn man jetzt eine Vermietung über AirBnB vornehmen will, die vorgesehene Nutzungsart aber eigentlich z.B. auf Büro lautet, so kann dies den Widerstand der anderen Miteigentümer hervorrufen wodurch einem dies letztlich auch untersagt werden könnte. Aber selbst wenn die Widmungsart auf „Wohnung“ lautet, braucht es einer Zustimmung der übrigen Miteigentümer für eine Nutzung über AirBnB.

Auch ist es möglich, dass die Nutzung über AirBnB sogar ausdrücklich im Wohnungseigentumsvertrag verboten ist. Man sieht wie wichtig es ist, diesen Vertrag vor dem Ankauf einer Wohnung zu lesen!

Zusammengefasst lässt sich also sagen:

• Wer eine „Wohnung“ kauft, der kauft in Wirklichkeit einen Miteigentumsanteil eines Hauses und ist dieser dann untrennbar mit einer ganz bestimmten Einheit zu deren ausschließlichen Nutzung verbunden. 
• Vor dem Kauf sollte man sich unbedingt den Wohnungseigentumsvertrag als auch das Nutzwertgutachten besorgen, das gleiche gilt für die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Auch die Höhe des Reparaturfonds gilt es zu erfragen. Der Blick ins Grundbuch ist ohnehin selbstverständlich.
• Zu beachten ist auch die konkrete Nutzungsmöglichkeit der Wohnung, wie ist die Wohnung gewidmet, welche Widmungsart ist vorgesehen. 

Abschließend kann man sagen, dass die Beiziehung eines auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwaltes sehr zu empfehlen ist, weil dieser die rechtlichen Rahmenbedingungen entsprechend prüft und den Kauf einer Wohnung begleiten und alle offenen Fragen klären kann.

Dr. Hannes Wallisch Recht