Erbrecht, Steuern und Liegenschaften

Juhu! Meine Mutter hat mir eine Wohnung geschenkt! 
Unglaublich! Mein Vater hat mir sein großes Haus vermacht!

Die Freude ist groß! Anton hat von seiner Mutter die hübsche Eigentumswohnung in Hernals  geschenkt bekommen. Aber auch Christiana kann sich freuen, sie hat von Ihrem Vater ein ganzes Haus in Ottakring geerbt. Erbschaftssteuer gibt es in Österreich ja schon seit mehr als zehn Jahren nicht mehr, also alles  wunderbar? 

Oder doch nicht so ganz? Was sollten Anton und Christiane denn hier schon beachten?

Steuerliche Fragen

Ja es stimmt, dass es in Österreich schon seit dem Jahr 2008 keine Schenkungs- und Erbschaftssteuer mehr gibt. Das heißt aber leider nicht, dass Liegenschaftsübertragungen unter Lebenden bzw. von Todes wegen quasi steuerfrei und damit gratis wären. 

Es ist vielmehr so, dass man sowohl die Grunderwerbsteuer, als auch die Eintragungsgebühr berechnen und an das zuständige Finanzamt abführen muss. Wieviel da anfällt, das hängt freilich von den konkreten Umständen ab.

Im Gegensatz zum Kauf einer Liegenschaft, bei der grundsätzlich 3,5% Grunderwerbsteuer und 1,1% Grundbucheintragungsgebühr, jeweils berechnet vom vereinbarten Kaufpreis, anfallen, erfolgt die Berechnung der anfallenden Steuern und Gebühren auf ganz andere Weise. 

Sowohl Anton als auch Christiane müssen die steuerliche Bemessungsgrundlage für ihre jeweiligen Liegenschaften herausfinden, denn Kaufpreis gibt es ja keinen. Dafür könnten sie sich eines gerichtlich beeideten Sachverständigen bedienen, oder einen Immobilienpreisspiegel heranziehen. Beides empfiehlt sich nicht, weil der Sachverständige zu teuer und der Immobilienpreisspiegel zu ungenau ist. 

Das Bundesministerium für Finanzen hat für diese Erwerbsfälle den sogenannten Grundstückswertrechner programmiert und auf die Homepage des Ministeriums gestellt. Link zum Grundstückswertrechner

In der Eingabemaske des Grundstückwertrechners sind alle Daten zum geerbten oder geschenkten Grundstück, der Wohnung oder des Hauses, einzugeben. Neben diversen Fragen zur Gesamtliegenschaft, muss man auch zu erfolgten Sanierungsschritten, zur Größe und zur Lage und zu vielen weiteren Eigenschaften der Liegenschaft entsprechende Angaben machen. Entscheidend ist es, den sogenannten Bodenwert anzuführen, den entsprechenden und aktuellen Bodenwertbescheid müssen Anton und Christiane beim zuständigen Finanzamt erfragen, man erhält diesen Wert dann rund ein bis zwei Tage später.

Wenn man dann im Grundstückswertrechner auf den Button „Berechnen“ klickt, bitte nicht erschrecken. Der sich ergebende Wert nach diesem „Grundstückswertrechner“ ist nicht ident mit dem Verkehrswert der Liegenschaft, sondern in der Regel wesentlich geringer!

Als nächstes müssen Anton und Christiane diesen Wert dem sogenannten Stufentarif zugrunde legen. Das ist ein bestimmter steuerlicher Tarif, nach diesem beträgt die Steuer beim unentgeltlichen Erwerb von Grundstücken innerhalb eines definierten Familienkreises

  • für die ersten 250.000 Euro 0,5 Prozent
  • für die nächsten 150.000 Euro 2 Prozent
  • darüber hinaus 3,5 Prozent

Je höher also der (Grundstücks)wert ist, desto höher ist die Steuerlast, wenn ich eben diese Stufen jeweils überschreite.

Die Grundbucheintragungsgebühr lässt sich dagegen wesentlich leichter errechnen. Man braucht nur (vom Finanzamt) den aktuellen Einheitswert der Liegenschaft. Dieser ist rechnerisch zu verdreifachen und von diesem dreifachen Einheitswert errechne ich exakt 1,1%. Schon weiß man, was die Eintragung ins Grundbuch kosten wird. 

Welche Ansprüche haben Geschwister: Zwei Beispiele für erbrechtliche Aspekte  

Damit allein ist es aber immer noch nicht getan. Denn was passiert, wenn Anton zwar von seiner Mutter die schöne Wohnung geschenkt bekommen hat, aber seine beiden Schwestern Waltraud und Gerlinde deshalb im Zeitpunkt des Ablebens der Mutter leer ausgehen, weil einfach sonst nichts mehr da ist?

Und ebenso muss sich Christiane etwas überlegen, wenn Christianes Vater ihr zwar das Haus testamentarisch vermacht hat, aber die beiden Brüder, Konstantin und Benedikt, jetzt nichts mehr im Nachlass vorfinden, weil es außer dem Haus nichts anderes mehr gibt. 

Zu Anton: Anton hat das Problem, dass seine beiden Schwestern zwar aus dem Nachlass zunächst nichts, demnach auch keinen Pflichtteil, bekommen würden, weil ja eben wegen der lebzeitigen Schenkung nichts mehr da ist. Allerdings können die beiden Damen ihren sogenannten Schenkungspflichtteile einfordern. Das bedeutet grob gesagt, dass man den Nachlass so berechnet, als wäre die Schenkung wertmäßig noch vorhanden. Von diesem fiktiven Wert sind dann die Pflichtteile zu berechnen und diese sind an die Damen zu bezahlen. Wenn das aber aus dem Nachlass mangels Vermögens nicht geht, dann haftet niemand anderer als der beschenkte Anton für die Zahlung dieser Pflichtteilsansprüche gegenüber seinen Schwestern!

Zu Christiane: Christiane ist überhaupt ganz direkt mit den Pflichtteilsansprüchen ihrer Brüder konfrontieret. Im Nachlass ist das Haus wertmäßig entsprechend vorhanden und die Schwestern können berechtigt ihren Pflichtteil einfordern. 

Zusammenfassung und ein Ratschlag

Solche Situationen stellen oftmals große Herausforderungen für den zu Lebzeiten Beschenkten (Pflichtteilsberechtigten) oder den Alleinerben dar. Nicht selten müssen in solchen Konstellationen Anton oder Christiane die geschenkte oder geerbte Liegenschaft verwerten, um die Ansprüche anderer Familienmitglieder zu erfüllen.*

Zusammenfassend kann man sagen, dass das Liegenschaftsrecht über das Steuerrecht oftmals sehr stark mit dem Erbschafts- oder Schenkungsrecht verbunden und geradezu verknüpft ist. Daraus ergeben sich eine Reihe weiterer Aspekte, auf die wir in einem unseren nächsten Blogs eingehen werden.

Für heute bedanke ich mich für ihre Geduld. Und verabschiede mich mit dem Hinweis, dass bei aller Freude über eine geschenkte oder geerbte Liegenschaft, immer auch auf die rechtlichen Rahmenbedingungen und auf die steuerlichen Belastungen Acht gegeben werden muss! Daurm empfiehlt sich eine eingehende Beratung beim Rechtsanwalt des Vertrauens in jedem Fall.

* Anmerkung der rooming rebels

Ob nun zur Deckung der Ansprüche der anderen Familienmitglieder, weil die Liegenschaft nicht zur derzeitigen Lebenssituation passt oder aus ganz anderen Gründen – die Rooming Rebels stehen Anton, Christiana, gerne aber auch dir mit Rat und Tat zur Seite. Wir behandeln jede Immobilie, als wäre sie unsere eigene und suchen mit voller Hingabe nach einem geeigneten neuen Eigentümer.

Vielleicht kommt aber auch eine Vermietung deiner Immobilie in Frage? Sehr gerne stehen wir dir als Ansprechpartner zur Seite und finden sicherlich einen Mieter, der deine Immobilie zu schätzen weiß!


Dr. Hannes Wallisch Recht