Wann muss ich als Verkäuferin/Verkäufer eine Immobilienertragssteuer bezahlen, und wieviel?

Weitläufig bekannt ist die Grunderwerbsteuer von 3,5 % sowie die Grundbucheintragungsgebühr im Umfang von 1,1%, jeweils berechnet vom zugrunde liegenden Kaufpreis, welche von der Käuferin/vom Käufer einer Wohnung oder eines Hauses zu bezahlen sind. 

Aber was ist mit die Verkäuferin/der Verkäufer, muss dieser/diese gar keine Steuern zahlen? Das ist leider nicht der Fall, insbesondere seit Einführung der Immobilienertragssteuer. Die Verkäuferin/der Verkäufer muss sich darüber bewusst sein, dass in unterschiedlichen Varianten eine durchaus beträchtliche Steuer anfallen kann und von dieser/diesem zu tragen ist.Zwingend ist dies freilich nicht, es gibt nämlich auch diverse Befreiungstatbestände, in diesen Fällen muss die Verkäuferin/der Verkäufer tatsächlich keine derartige Steuer entrichten.

Wie sieht das nunmehr im Detail aus? 

Entscheidend sind bestimmte Fristen und auch der Zeitpunkt, wann denn die Verkäuferin/der Verkäufer seinerseits, die von ihr/ihm nun verkaufte Immobilie, erworben hat.

Der hier entscheidende Zeitpunkt ist der 31.03.2002. Wer vor diesem Tag seine Immobilie selbst erworben hat, für den gilt die pauschale Berechnungsmethode. Hier muss die Verkäuferin/der Verkäufer 4,2 % vom aktuellerzielten Verkaufspreis an Immobilienertragssteuer an das Finanzamt abführen. Wenn die Verkäuferin/der Verkäufer erst nach diesem Zeitpunkt das Eigentum erworben hat, dann ist die Immobilienertragssteuer nach der sogenannten Differenzmethode zu berechnen. In diesem Fall muss einerseits der damalige Kaufpreis und der nunmehrige Verkaufspreis gegenübergestellt werden. Zum damaligen Kaufpreis sind aber alle Nebenkosten wie Steuern, Gebühren, Maklerkosten, Anwalts- oder Notarskosten, etc. hinzuzurechnen. Dieser um diese Nebenkosten erhöhte damalige Kaufpreis wird vom aktuellen Verkaufspreis abgezogen. Der sich daraus ergebende allfällige Differenzbetrag stellt den Ertrag zugunsten der Verkäuferin/des Verkäufers aus dem Immobilienverkauf dar und unterliegt einer Immobilienertragssteuer im Umfang von 30 %.

Das muss aber nicht immer so sein.

Unabhängig davon, wann die Verkäuferin/der Verkäufer selbst das Eigentum an der nunmehr zu verkaufenden Immobilie erworben hat, sieht das Gesetz (Einkommensteuergesetz) auch diverse Befreiungstatbestände vor. Wenn demnach die Verkäuferin/der Verkäufer der Immobilie diese innerhalb der letzten zwei Jahre, oder innerhalb der letzten zehn Jahre zumindest fünf Jahre (wobei diese nicht zusammenhängend sein müssen), selbst bewohnt hat, dann kommt ihm die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung zu (jeweils rückgerechnet vom Verkaufszeitpunkt). Hierfür muss die Verkäuferin/der Verkäufer tatsächlich in den genannten Zeiträumen in der Immobilie gewohnt haben, wobei die Hauptmeldung hierfür freilich ein entscheidendes Indiz ist. 

Eine weitere Alternative besteht darin, dass die Verkäuferin/der Verkäufer das von ihm veräußerte Gebäude selbst hergestellt hat. Auch in diesem Fall kann eine Befreiung von der Immobilienertragssteuer vorliegen, dies aber nur für das Gebäude selbst, nicht aber für das Grundstück, auf dem es errichtet wurde.

Damit haben wir eine grobe Darstellung, der im Detail doch recht komplizierten, Immobilienertragssteuer vorgenommen. Es kann sehr schnell notwendig sein, eine Steuerberaterin/einen Steuerberater beizuziehen, die/der verlässlich und im Detail eine eventuell anfallende Immobilienertragssteuer berechnet. Wichtig ist für die Verkäuferin/den Verkäufer jedenfalls, dass sich diese/dieser bewusst ist, dass eine solche Steuer anfallen kann und diese im Einzelfall auch durchaus eine relevante Höhe erreichen kann.

Also Achtung beim Verkauf einer Liegenschaft, bitte die Immobilienertragssteuer nicht vergessen!