Das Mietrecht in Österreich, eine kurze zusammenfassende Darstellung

Das Mietrecht in Österreich, ein kurze zusammenfassende Darstellung 

»Was muss ich beachten, wenn ich meine Wohnung oder mein Haus nicht selbst nützen, sondern diese Immobilie vermieten möchte? Welche Rechte und Pflichten habe ich als Vermieter und was kann der Mieter für sich an rechtlichen Grundlagen einfordern?«

Mit genau diesen Fragen werde ich mich auf möglichst kompakte Weise in diesem Blogbeitrag beschäftigen. Das Mietrecht ist eine vielschichtige und komplexe rechtliche Materie, für den es sich im jeweils einzelnen Fall sehr empfiehlt, anwaltlichen Rat einzuholen. 

Der Mietvertrag

Eine der wichtigsten Grundlagen ist sicherlich der Abschluss eines Mietvertrages. In diesem werden die unterschiedlichen Interessen, die Rechte und Pflichten des Vermieters und des Mieters, geregelt. Allerdings sind die Vertragsparteien hier nicht gänzlich frei in ihrer Gestaltungsfreiheit. Viele zwingende Bestimmungen, die beispielsweise dem Schutz des Mieters dienen, beinhalten Vertragsdauer, Kündigungsfristen- und termine, etc. und müssen beachtet werden bzw. sind gegenteilige oder den zwingenden Bestimmungen des Gesetzes widersprechende Regelungen nichtig. 

Anwendbarkeit des MRG

Weiters sollte man – egal ob aus Sicht des Vermieters oder des Mieters – klären, ob für die zu vermietende Immobilie das einschlägige Gesetz, nämlich das Mietrechtsgesetz (MRG), überhaupt anwendbar ist und wenn ja, in welchem Umfang. Das hängt von einigen Voraussetzungen ab, die im Mietrechtsgesetz aufgezählt werden. 

Keine Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes

Insbesondere folgende Mietgegenstände fallen nicht in den Anwendungsbereich des MRG:  Mietobjekte die im Rahmen des Betriebes eines Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmens oder eines hierfür besonders eingerichteten Heimes für ledige oder betagte Menschen, Lehrlinge, jugendliche Arbeitnehmer, Schüler oder Studenten vermietet werden (§ 1 Abs 2 MRG). Außerdem gilt das MRG auch bei Wohnungen nicht, für die Mietverträge abgeschlossen wurden, die durch Zeitablauf erlöschen (sodass es keiner gesonderten Kündigung bedarf), sofern die ursprüngliche oder verlängerte vertragsmäßige Dauer ein halbes Jahr nicht übersteigt und der Mietgegenstand (beispielsweise) eine Geschäftsräumlichkeit ist. Das MRG gilt auch für jene Mietgegenstände nicht, die in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten liegen, wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen. Hier gibt es also doch einige Ausnahmen diverser Mietgegenstände, für die das MRG nicht gilt und die beachtet werden sollten!

Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes

Dagegen ist das MRG gem. § 1 Abs 1. voll anwendbar für die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art (wie im besonderen von Geschäftsräumen, Magazinen, Werkstätten, Arbeitsräumen, Amts- oder Kanzleiräumen) samt den allenfalls mitgemieteten Haus- oder Grundflächen und für die genossenschaftlichen Nutzungsverträge über derartige Objekte. 

Mietobjekte, für die das Mietrechtsgesetz nur teilweise anwendbar ist

Es gibt aber auch Fälle des bloßen Teilanwendungsbereiches des MRG. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn Mietgegenstände in Gebäuden liegen, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, oder bei Mietgegenständen, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau auf Grund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind. Besonders wichtig ist außerdem jener Fall des Teilanwendungsbereiches, bei dem der Mietgegenstand in solchen Gebäuden liegt, an denen Wohnungseigentum begründet wurde, und die auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind. 

Gerade bei solchen Eigentumswohnungen ist daher vom bloßen Teilanwendungsbereich des MRG auszugehen, diesfalls finden nur die §§ 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49 MRG Anwendung, demnach beispielsweise Bestimmungen zu den Themen Mietrecht im Todesfall, Kaution, Auflösung und Erneuerung des Mietvertrages, Zurückstellung des Mietgegenstandes, Kündigungsgründe (§ 30 MRG), oder solche betreffend die Wertbeständigkeit des Mietzinses. So sind zwar die diversen Kündigungsgründe (wie etwa der erheblich nachteilige Gebrauch vom Mietgegenstand, die „arge“ Vernachlässigung des Mietobjekte sowie der Umstand, dass der Mieter durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet) im Sinne des § 30 MRG anwendbar und zu berücksichtigen, aber beispielweise Bestimmungen des MRG über die Mietzinsbildung und – verwendung (demnach betreffend Kostentragung von Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen) nicht anwendbar.

Dauer des Mietverhältnisses, befristet oder unbefristet?

Im Rahmen der Mietvertragserrichtung muss man sich als Vermieter – im Zuge der gesetzlichen Möglichkeiten – auch entscheiden, welche Dauer das Mietverhältnis haben soll, demnach insbesondere, ob es befristet abgeschlossen werden soll, oder aber unbefristet. Entscheidend ist, dass im Vollanwendungsbereich des MRG der Vermieter im Falle des Abschlusses eines befristeten Mietvertrages einen Befristungsabschlag von 25% des Hauptmietzinses berücksichtigen muss. Beachtet er dies nicht, kann und wird der Mieter zu viel bezahlte Mietzinsbeiträge erfolgreich bei Gericht zurückholen können. 

Jener Wohnungseigentümer, dessen Wohnung in einem Haus liegt, das auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist, unterliegt im Rahmen einer Vermietung dieser Wohnung, diesem Befristungsabschlag nicht! 

Die Höhe des Mietzinses, freie Vereinbarung, angemessener Zins und Richtwertmiete

Zur Höhe des Mietzinses gilt es auch so einiges zu beachten. Denn in den wenigsten Fällen (wenn nämlich das Mietobjekt nur teilweise oder gar nicht in das MRG fällt) kann man den Mietzins frei im Rahmen des ABGB vereinbaren. Im Normalfall wird man entweder einen angemessenen Mietzins oder einen Richtwertmietzins begehren können. 

Betreffend des angemessenen Mietzinses stellt § 16 MRG eine grundsätzliche und allgemeine Obergrenze für alle Hauptmietverträge im Vollanwendungsbereich des  MRG auf. Das Gesetz spricht hier eben von einem „angemessenen Hauptmietzins“. Die Angemessenheit richtet sich nach bestimmten Kriterien der Wohnung, die im Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages gegeben sind, wie insbesondere Größe, Beschaffenheit, Lage sowie Ausstattungs- und Erhaltungszustand. Wichtig ist, dass dieser angemessene Mietzins beispielsweise zulässig ist bei Wohnungen im Neubau, die in einem Gebäude liegen die eine Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 aufweisen sowie in Wohnungen, die nach dem 8. Mai 1945 durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen worden sind. Weiters kann der angemessene Hauptmietzins auch bei Geschäftsraummieten anzuwenden sein.  

Neben dem angemessenen Hauptmietzins gibt es (vor allem entscheidend für die Altbaumiete) den sog. Richtwertmietzins. Der Richtwert ist bundeländerbezogen festgesetzt und zeichnet sich durch ein System von Zu- und Abschlägen aus. 

Zusammenfassung: Drei Dinge, die zu berücksichtigen sind, wenn ich vermieten will

Bei unserem Streifzug durch einige Grundlagen des Mietrechtes haben wir gesehen, dass drei Dinge wichtig sind, wenn ich meine Wohnung oder mein Haus nicht selbst nützen, sondern diese Immobilie vermieten möchte.

  1. Bei der Vermietung sollte ich zuerst darauf achten, ob das MRG im Voll- oder im Teilanwendungsbereich gilt, oder ob ich die Liegenschaft frei vermieten kann.
  2. Bei der Erstellung des Mietvertrages ist es wichtig, innerhalb des gesetzlichen Rahmens Vertragsdauer, Kündigungsfristen- und termine, Kautionsbestimmungen, Erhaltungspflichten usw. zu regeln.
  3. Kann der Mietzins frei gestaltet werden, oder muss dieser nach den gesetzlichen Kriterien angemessen sein bzw. unterliegt meine Immobilie im Rahmen der Vermietung überhaupt dem Richtwertmietzinssystem.

Die gute Nachricht zum Schluss. 

Zuletzt wurde die seit vielen Jahren bestehende Mietvertragsgebühr für Wohnungsmieten (nicht für gewerblich genutzte Immobilien!), die in der Regel vom Mieter getragen wurden, abgeschafft. Dies gilt für Mietverträge über Wohnräume, die ab dem 11. November 2017 abgeschlossen wurden. 

Dr. Hannes Wallisch Recht