Sicherheit beim Wohnungskauf

Sicherheit beim Wohnungsverkauf gibt die treuhändige Abwicklung über das Elektronische Anwaltliche Treuhandbuch der Rechtsanwaltskammer

Ein Haus- oder Wohnungskauf ist eine große und wichtige Lebensentscheidung. Immerhin wird ein hoher Geldbetrag für das künftige Eigenheim in die Hand genommen. Die Freude ist groß, es winkt ein neues Zuhause, dass man bald mit seiner Familie beziehen wird. Das gleiche gilt aber auch für den Verkäufer. Dieser bietet sein Haus oder seine Wohnung zum Verkauf an, da möchte er natürlich sicher gehen, dass der Kaufpreis letztlich vollständig und zeitgerecht an ihn ausbezahlt wird. 

Es stellt sich also die Frage, wie die Kaufpreiszahlung abgewickelt wird, vor allem: Ist der von mir als Käufer/als Käuferin einer Liegenschaft zu hinterlegende Kaufpreis sicher? Kann ich als Verkäufer auf eine korrekte Auszahlung an mich vertrauen.  Kann der Kaufpreis an eine falsche Person irrtümlich (oder gar absichtlich) ausbezahlt werden? Was ist also der beste Weg für die Treuhandabwicklung?

Das sind ganz wesentliche Fragen, die sich berechtigterweise alle Käufer und Verkäufer eines Hauses oder eine Wohnung stellen. Dazu mehr in diesem Blog.

Wie läuft eine Liegenschaftsübertragung beim Rechtsanwalt ab?

Hat man nach längerer Suche die richtige Immobilie gefunden, geht es daran, über einen Rechtsanwalt die diversen erforderlichen Schritte abzuklären. Im Wesentlichen sind folgende Punkte durchzuführen:

  • Errichtung des grundbuchsfähigen Kaufvertrages 
  • präzise Abwicklung der Treuhandschaft 
  • Vergebührung des Vertrages über finanzOnline (Selbstberechnung der Steuern/Gebühren)
  • grundbücherliche Durchführung des Vertrages beim zuständigen Grundbuchsgericht

Wir konzentrieren uns auf den zweiten Punkt, die Treuhandschaft. 


Elektronisches Anwaltliches Treuhandbuch (eATHB) – das Tool zur Durchführung der Treuhandschaft

Für die Durchführung der Treuhandschaft hat die Rechtsanwaltskammer ein hervorragend geeignetes Tool entwickelt, nämlich das Elektronische Anwaltliche Treuhandbuch (eATHB). Bedient sich der zuständige Rechtsanwalt dieser elektronischen Treuhandeinrichtung, dann steht einer sicheren und präzisen Treuhandabwicklung nichts im Wege. Und das funktioniert so: 

Treuhandkonten – Elektronische Vernetzung für größtmögliche Sicherheit

Man darf sich die Treuhandabwicklung nicht so vorstellen, dass der Rechtsanwalt ein von ihm völlig frei gewähltes Konto seiner Kanzlei heranzieht und auf dieses der Kaufpreis überwiesen würde. Richtig ist vielmehr, dass für eine treuhändige Abwicklung stets nur sogenannte Elektronische Rechtsanwaltsanderkonten benützt werden dürfen. Da sind Konten, die bei den Lizenzbanken ausschließlich für die Abwicklung von Treuhandschaften im Rahmen des eATHB geführt werden und die einen besonderen Sicherheitsstandard (Verfügungen werden nur bei Vorhandensein eines elektronischen Siegels durchgeführt) aufweisen .

Lizenzbanken wiederum sind jene Kreditinstitute, die mit dem Lizenzgeber des eATHB einen Lizenzvertrag abgeschlossen und die technischen Möglichkeiten für die Abwicklung von Überweisungen im Rahmen des elektronischen Anwaltlichen Treuhandbuches geschaffen haben. Jeder Treuhänder (Rechtsanwalt) hat daher bei jener Lizenzbank, derer er sich für die Abwicklung von Treuhandschaften bedient, Anderkonten zu reservieren und diese Banken zu beauftragen, dem eATHB eine Liste dieser Konten zu übermitteln.

Für jede einzelne Treuhandschaft, die im Rahmen eines Kaufvertrages abzuwickeln ist, muss der Rechtsanwalt eines dieser Treuhandkonten (Rechtsanwaltsanderkonten) wählen und unter Vorlage diverser Unterlagen (darunter auch die Ausweiskopie des Käufers) an die Lizenbank senden. Diese prüft die Unterlagen und eröffnet und aktiviert in der Folge genau dieses ausgewählte Anderkonto, bezogen auf den ganz konkreten einzelnen Verkaufsvorgang. 

Wichtig ist also, dass betreffend eines Treuhandkontos über das eATHB sowohl die Lizenzbank, die zuständige Kanzlei des Treuhänders, als auch die Rechtsanwaltskammer elektronisch vernetzt sind. 

So funktioniert eine Treuhandschaft

Im Zuge der Unterfertigung des Kaufvertrages sind dann von den Vertragsparteien und dem Rechtsanwalt selbst sowohl die elektronische Meldung dieser Treuhandschaft als auch eine gesonderte Treuhandvereinbarung zu unterfertigen und insbesondere die Meldung („Kammermeldung“) an die zuständige Rechtsanwaltskammer zu übermitteln. 

Diese nimmt diverse Prüfungsschritte vor und erteilt – so alles korrekt durchgeführt wurde und alle notwendigen Urkunden vorliegen – innerhalb angemessener Frist dem Rechtsanwalt, den Vertragsparteien oder auch weiteren in der Meldung genannten Begünstigten sowie dem anderkontoführenden bzw. finanzierenden Kreditinstitut, die schriftliche Registrierungsbestätigung.

Nach Erhalt dieser Bestätigung wird die Verfügung über das Anderkonto freigegeben. Damit gibt es präzise erfasste Begünstigte. Mit diesem Zeitpunkt, ist eine Auszahlung des Kaufpreises nur noch an die in der Kammermeldung genannten und samt Kontoverbindung angeführten Begünstigten technisch möglich. 

Das bedeutet vor allem, dass der Treuhänder keinerlei Auszahlung an wen auch immer vornehmen kann, der nicht in der Meldung als Begünstigter aufscheint!


Rechtsgrundlage der Treuhandschaft (Statut)

Rechtsgrundlage für das Elektronische Anwaltliche Treuhandbuch (eATHB) ist das Statut der Treuhandeinrichtung der Rechtsanwaltskammer Wien. Diesem Statut unterliegt jeder Rechtsanwalt (Punkt 5.2. des Statutes).

Es ist dringend zu empfehlen, dass jeder Käufer aber auch jeder Verkäufer gegenüber dem Rechtsanwalt der als Treuhänder fungieren soll, auf eine treuhändige Abwicklung über dieses Elektronische Anwaltliche Treuhandbuch besteht, es bietet schlicht und einfach das höchste Maß an Sicherheit und Transparenz und ist dieses Instrument daher jedenfalls zu nützen. 


Ausnahmen von einer Abwicklung über das eATHB

In Ausnahmefällen (Art. 6.2.2. des Statutes), ist keine Abwicklung über das Elektronische Anwaltliche Treuhandbuch vorzunehmen, das sind insbesondere folgende Fälle. 

  • Treuhandschaften mit einem Treuhanderlag unter EUR 10.000,00 
  • Treuhanderläge, die für die Entrichtung von Gerichtsgebühren, Steuern, sonstigen öffentlichen Abgaben oder Honorar gewidmet sind
  • die Entgegennahme von Geldbeträgen im Rahmen einer Forderungsbetreibung oder einer Prozessführung
  • die Entgegennahme, Verwaltung und Verteilung von Geldbeträgen im Rahmen der Tätigkeit als Ausgleichs- oder Masseverwalter, Zwangsverwalter, Sachwalter oder Vermögensverwalter, einschließlich der Quotenverteilung nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens.

Abgesehen von diesen Ausnahmen, sollte es aber immer eine Abwicklung über das eATHB geben, als Käufer, genauso aber auch als Verkäufer, ist man hier jedenfalls auf der sicheren Seite. Dies umso mehr, als der Rechtsanwalt für die Abwicklung über das Elektronische Anwaltliche Treuhandbuch kein gesondertes Honorar verlangen darf. 


Versicherungsschutz – ein weiterer Vorteil

Hinzukommt ein weiterer Grund, warum die Abwicklung über die Rechtsanwaltskammer so zu empfehlen ist: der Versicherungsschutz. Grundsätzlich ist natürlich eine von einem Rechtsanwalt übernommene Treuhandschaft von diesem eigenverantwortlich und ausschließlich unter dessen persönlicher Haftung auszuüben. Dennoch hat die Rechtsanwaltskammer für alle über das eATHB geführten Treuhandschaften eine Vertrauensschadenversicherung abgeschlossen, die Deckungssumme beläuft sich je Versicherungsfall auf 15 Millionen Euro. 


Zusammengefasst lässt sich also sagen:

  • Als Käufer oder Käuferin ersuchen Sie Ihren Rechtsanwalt die treuhändige Abwicklung über die Rechtsanwaltskammer vorzunehmen.
  • Mit der Durchführung über das Elektronische Anwaltliche Treuhandbuch haben Sie als Käufer aber genauso als Verkäufer einer Liegenschaft das Maximum an Sicherheit.
  • Es kann keine Auszahlung des Kaufpreises an jemand anderen, als die vorgesehenen Begünstigten geben, dies ist elektronisch schlicht nicht möglich.
  • Auf die kompetente Abwicklung über Ihren Rechtsanwalt können Sie sich in diesem Sinne jedenfalls verlassen. 


Dr. Hannes Wallisch Recht